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不動産投資で失敗したい人は読まないでください

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今回は、不動産投資が失敗する理由について書きたいと思います。

 

不動産投資は流行ってますよね?

たしかに、不動産投資は稼げるように見えますし、失敗もすることがなさそうに見えます。

 

でもほんとに不動産投資で失敗しないと思いますか?

不動産投資で失敗せずに儲かると思いますか?

 

不動産投資で失敗する原因って知ってますか?

なぜ、不動産投資の物件ってこんなにあるか知ってますか?

 

これがわからない場合は、あなたはほとんど失敗すると思います。

これがわからずに不動産投資をすると15年~25年後くらいに破綻します。

 

ちなみに、私は、駐車場、店舗物件、マンション区分、マンション棟、一軒家などいくつかの不動産を所有しています。

で、ほとんどの物件は、支払い済みなので失敗する可能性はゼロです。

 

私は不動産投資で失敗しなかっやのは、ある点についてしっかり考えてきたからこそ失敗しなかったと言えるんです。

 

不動産投資を考えてて、しようと思ってこのページにたどり着いたあなたは幸せだと思います。

しっかり最後まで読めば、不動産投資で失敗する可能性は限りなくなくなります。

 

それでは、不動産投資で失敗せずに資産形成をする方法をじっくりお話したいと思いますので、最後まで読んでみてください。

不動産投資が失敗する原因

まず、不動産投資で失敗する原因をお話したいと思います。

不動産投資で失敗する原因って考えたことがありますか?

 

オーバーローンでキャッシュフローがマイナスで購入したから?

とかで失敗するわけではないですよ。

まあ、キャッシュフローがマイナスで不動産投資をするようなのは失敗すべくして失敗してるんで、対象外と思います。

 

 

そういうのではなく、

表面利回り15%とかの物件でも20年後に破綻とかはあり得るんです。

 

不動産業者は、表面利回りとローンの支払い金額しか説明することはありません。

が、

不動産投資って、20年とかで考えるのが普通ですよね?

 

よく考えてみてください。

 

不動産は購入した時が一番キャッシュフローがいいんです。

知ってましたか?考えたことがありますか?

不動産は修繕費用が結構かかる

不動産は、購入したあと、古くなっていきます。

不動産が古くなると修繕費用が増えてきます。

外壁の補修工事(区分所有では管理費アップ、一棟だとそのまま費用負担)が発生します。

 

その他、給湯器が壊れたり(結構高いです)、風呂がだめになったり(たまにあります)、システムキッチン、ガスコンロなども壊れます。

エアコンも設置した状態が今は普通です。契約にもよりますが、エアコンの修理費用なども必要になります。

 

ちょっと考えればわかりますが、不動産の維持にはお金がかかります。

 

不動産は、賃料がどんどん下がる

さらに、不動産が古くなると、入居者のウケがわるくなることは十分に想像できますよね?

築3年のマンションと、築20年のマンションの間取りが同じで賃料が同じならどっちを借りますか?

普通の人は、築浅のマンションを借ります。

ということは、不動産が古くなると賃料を下げる必要があるってことです。

周りの環境がわるくなる場合もある

不動産を20年とか所有すると周りの環境が悪くなることもあります。

私の知り合いの例で、

100戸ほどのワンルームマンションを1棟所有してて近くに大学があったんです。

で、ほとんど空室もなく順調だったんです。

購入後、5年ほど。

しかし、そのあと、大学の移転が決定して、9割が空室に。

その知り合いは10年もたずに自己破産しました。

 

購入した段階からもしかしたら大学の移転が決まってたかもしれません。

 

また、こんな例もあります。

特急の停まる駅で近くにスーパーもあり空室もあまりなく順調だった区分所有のマンションの話ですが、

ダイヤの改正で特急が止まらなくなり、スーパーも撤退。

不便になり家賃が3割減。

キャッシュフローがマイナスになり、手放したくても手放せない状態で500万ほどの借金を抱えて手放した。

という例もあります。

 

要は、10年、20年たつと周りの環境も変わるってことです。

そして、そのほとんどが不動産価値に対してネガティブな変化です。

 

入居者のリスク

不動産投資の失敗は、経費が増えることと、家賃の下落だけではありません。

入居者によるリスクもあります。

 

今は、ゼロゼロ物件とかもありますが、保証金をもらうのが普通です。

3ヶ月~6ヶ月程度を条件を決めて預かるのが普通ですよね?

 

入居者はどんな人がはいるかほんとわかりません。

ちゃんとしてそうに見えても、退去したら部屋はぐちゃぐちゃで壁に穴とかも少なくありません。

そうなると、原状復帰費用は預かってるお金だけでは足りない場合も。(足りなくてもほとんど回収できないです。)

 

また、入居者が突然失業して家賃を払ってくれなくなる場合もあります。

そうなるとどうするか知ってますか?

内容証明の送付、裁判所に申し立て、裁判の決定の後、強制執行

と手続きを踏みます。

3ヶ月滞納した後、さらに何ヶ月も滞納されてやっと強制的に退去させることになります。

 

やっぱりこの場合も家賃の何ヶ月分も未回収のままになります。

(訴訟して回収も考えられますが回収の可能性は薄くほとんと泣き寝入りです)

 

空室リスク

さらに、不動産投資が失敗する原因があります。

空室リスクです。

不動産には空室になる場合が実は結構あります。

一度、空室になると数ヶ月~ながければ1年以上空室になる可能性もあります。

(空室を避けるためには家賃を下げる必要があります)

 

入居者が出た時期等によってはなかなか次の入居者がみつからないと言うこともよくあります。

(大手の不動産会社で募集すると家賃の半分の手数料がかかります。)

 

要は、これもキャッシュフローがマイナスになる原因というわけです。

悪徳不動産投資業者を見極める

悪徳の不動産投資業者も存在します。

 

利回りがよく、満室状態のオーナチェンジ物件などよく見たほうがいい場合があります。

よく見えそうな物件でもサクラの入居者を入居させ(もちろん契約書はしっかり交わしてます)満室と見せかけて、騙して売るわけです。

 

その場合は、購入した途端に空室ばっかりになってすぐにキャッシュフローがまわらなくなったと言うこともありいます。

 

空室が続きキャッシュフローが回らないためになんとか売却をしたい場合にこんなことをするやつがいるってことを覚えておいてください。

満室だからいいってわけでもないですよ。(どんな人が入ってるか、いつからの入居者か、過去の空室率などを調査したほうがいいです)

 

不動産投資で失敗しないために必要な考え方

不動産投資が失敗する原因は、実はものすごくあります。

不動産投資は、購入した直後がキャッシュフローがいいってのはこれでおわかりかと思います。

 

購入した直後から思わぬ経費が増えていきます(笑

 

ではどうすれば失敗しないのか?

 

不動産投資で失敗しないためには、あらゆるネガティブな要因を考えておく

これしかありません。

 

上記に書いた不動産投資の失敗の原因はかなり網羅してると思います。

これくらいを想定して、収入計画、投資計画を立てることで不動産投資は限りなく成功率があがります。

 

不動産業者の言われるままに物件を購入したのでは失敗すると思ってください。(表面利回りだけ見てもだめですよ)

 

不動産投資で成功するには?

不動産投資で成功するには、投資する不動産のネガティブな要因をすべて考えた上で資金計画を立てる。

これに付きます。

 

最低限、どれだけネガティブな要因があってもキャッシュフローがマイナスにならない資金計画を立てることで失敗する可能性が限りなくゼロになります。

 

また、不動産投資で購入した直後から希望価格で売却を考えてもいいと思います。

 

例えば、

3000万で投資した不動産を4000万で売却を出しておく

など。売れないかもしれませんが、売れるかもしれません。

もしかしたら2年後くらいに、3500万とかで売れて、その間の家賃と売却益で500万くらい儲かるかもしれません。

 

投資した不動産を長期で持てば持つほど失敗する要因(お金が出ていく要因)が増えますので購入を上回る金額で売るか、所持してる期間の家賃収入を考えて儲かる金額で売却できればプラスになります。

 

 

もうすこし突っ込んで説明すると、

入り口(購入価格)と出口(売却価格)をしっかり考える。

のが不動産投資の成功の秘密です。

 

要は空室がなく、できるだけ安く購入する。

これに付きます。

 

不動産投資の成功の可否は、入り口で決まってます。

入り口で失敗してたら絶対に成功することはありませんので。

 

私が初めて投資したときはローカルなネットワークを駆使して近所の知り合いのマンションを相当交渉して安く買いました。

不動産投資で失敗しない秘訣は、石橋を叩いて叩き割るくらいの慎重さと交渉力、調査力をつけること、1軒でも多くの物件を見ることです。

 

以上が、不動産投資で失敗しない秘訣です。

最後までお読みいただきありがとうございます。あなたの不動産投資が失敗せずに成功することを祈ってます^^

 

 

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